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変動金利か固定金利どっちを選ぶ?

はじめに

住宅ローンを紹介するとき、変動金利がいいのか?固定金利がいいのか?とよくお客様から質問を受けます。

金利〇〇パーセントと言われてもピンとこないかもしれませんが、住宅のように大きな買い物をするときには、金利が1%違うと総支払額が大きく変わってきます。

例えば、3000万円の住宅ローン(35年払い)を金利0.7%と1.7%で組んだ場合の比較です。

【金利0.7%の場合】
月々の支払:80,556円
総支払額:33,833,618円
総金利額:3,833,618円

【金利1.7%の場合】
月々の支払:94,822円
総支払額:39,825,513円
総金利額: 9,825,513円

なんと、月々約14,000円・利息が約6,000,000円も変わってしまいます。

金利はよくわからないからと、お客様に言われることは多いのですが、金利だけは自己責任になりますので、不動産会社や銀行の言いなりになるのではなく、自分の性格に合った、損をしない借り方をしっかり勉強する必要があると思います。

金利の種類

金利は大きく分けて、固定金利と変動金利に分かれます。

その名の通り、一定期間または全期間金利が固定される固定金利か変動金利かです。

変動金利に関しては、各金融機関大差はないと思いますが、固定金利に関しては長期(10年以上)の固定金利の取り扱いがない金融機関もあります。

一般的には、変動金利は低く、固定金利は固定期間が長くなるほど金利が高く設定されています。

金融機関としては、市場の金利が上がってもいいように、固定期間が長い場合は金利を高めに設定しているのです。

詳しくは次の章でご説明します。

短期固定金利のメリット・デメリット

10年以下の固定金利をここでは短期固定金利といいます。

まず結論から言いますと、短期固定金利は選択しないようにしましょう。
短期固定金利は、表向きは安心感をうたいながら、金融機関や不動産会社のための商品だと私は思います。

短期固定金利のメリット

一応、メリットを考えてみましたがありません。
あえて言うなら、3年や5年で完済する予定の人にはいいと思います。

短期固定金利のデメリット

①固定期間中は変動金利に変更できない
②固定期間中に繰り上げ返済すると手数料がかかる
③固定期間満了時に次の金利を設定するとき手数料がかかる
④一般的に固定金利より高い設定になっている
⑤固定期間満了時に金利の優遇幅が少なくなっている場合がある

ざっと思いつくだけ書いてみましたが、②③はこの低金利時代、金融機関は手数料収入に重きを置いているため仕方ないのかもしれませんが、一番問題なのは③と④です。

まずは④のデメリットを解説します。
【一般的に固定金利より高い設定になっている】
住宅ローンは長期の借り入れですので、金利も長期で考えなければなりません。

少しくらい金利が上がったり下がったりしても一喜一憂するものではなく、借りている期間平均でどのくらいの金利だったのかが一番重要です。

ですから、短期固定金利のように短期間にこだわる必要は全くないと思います。

例えば、
・現在金利が短期間で急上昇するとは考えられません。
・若干、金利が上昇したとしても、変動金利と固定金利の間を行き来している間は、変動金利の方が得です。
・仮に、一時期固定金利を超える金利になったとしても、固定期間の平均が固定金利を超えていなければ基本的には損になると思います。

ここ数十年の間で、短期固定金利の方が変動の方より得したということは一度のないと思います。

日本人は、【固定=安心】という魔法に弱いので気を付けましょう!!

次に⑤のデメリットを解説します。
【 固定期間満了時に金利の優遇幅が少なくなっている場合がある 】
一般的に、銀行のホームページやチラシなどに書かれている金利は、店頭金利(基準金利)から優遇金利を引いた金利が実際に借りる金利です。

店頭金利(基準金利)-優遇金利=実行金利(実際に借入する金利)
・店頭金利とは、各銀行が決める定価みたいなもので、基本的には各銀行横並びです。(現在は2.475%くらいが相場です)
・優遇金利とは、銀行が定価(店頭金利)から値下げしますよ!という金利です。

ここまで理解していただいたうえで、これからすごく恐ろしい話をします。

短期固定金利の恐ろしい話

短期固定金利での借り入れを検討されている方は必ず下記の内容を確認して借り入れを決めてください。

短期固定金利を選択した場合、
・短期固定期間満了後の優遇金利
・借入期間中に優遇金利の見直しや変更がある旨の記載
この2点を必ず確認してください。

この確認を怠ると大変なことになります。

例で話しますと、
3000万円の住宅ローンを35年返済で考えています。
店頭金利(基準金利)は2.475%
変動金利は1%(優遇金利1.475%)
3年固定金利0.475%(固定期間満了までは優遇金利2%・固定期間満了後の優遇金利は1%)

この場合、当初3年間は、
変動金利を選択した場合の月返済額は、84,685円(実行金利1%)
3年固定を選択した場合の月返済額は、77,544円(実行金利0.475%)
で3年間で257,076円3年固定の方が得です。

しかし、3年固定後わかりやすく、変動金利にした場合
最初から変動金利の場合、月の支払額は 84,685円 (実行金利1%)
固定終了後変動金利にした場合、 月の支払額は91,488円 (実行金利1.475%)
残りの32年間で2,612,352円も損をしてしまうのです。

では、なぜこのような商品を銀行や不動産会社・ハウスメーカー等は勧めるのか?

銀行は、他行より金利を安く見せかけることができて、顧客獲得につながり、大きな利益も得ることができる。

不動産会社・ハウスメーカー等 は、購入時のシュミレーションで、毎月の支払額を安く見せられることで、売りやすくなる。

この2点に尽きると思います。

中には、3年や5年で全てを完済する予定の人にはいいと思いますが、そんな方はなかなかいないと思いますので実態はこの2点だと思います。

長期固定金利のメリット・デメリット

長期固定金利とは、ここでは10年以上、できれば全期間固定くらいの長いスパンの金利を想定してお話したいと思います。

都市銀行では、自行での長期固定プランを持っている銀行がほとんどですが、地銀や信金ではあまり長期固定プランを自行では持っておらず、フラット35の取次で対応している銀行がほとんどだと思います。

長期固定金利のメリット

長期固定金利のメリットは、何と言っても毎月の返済額が、全額返済するまで変わらない事でしょう。

日本人の文化(考え方)に合った、借入方法だと思います。

長期固定金利のデメリット

長期固定金利のデメリットは、
・変動金利より金利が高いこと
・繰り上げ返済時に手数料がかかることがある
・変動金利への切り替えができない
ことです。

損得だけで考えれば、変動金利の方が得だと思います。

先ほどもお話ししたように、固定金利が変動金利よりも得するというのは、自身が借りた固定金利よりも変動金利がどれだけ上回ったかです。

過去、40年間の平均をみても一時的に上回ることがあったとしても、平均でみると長期固定金利を上回る期間や幅は少なく、変動の方が結果的には得だったというのが今までです。

しかし、現在はかなりの低金利で、長期固定金利もかなり低くなっていますので今の時期に長期固定にすることは、割り切ってさえしまえば非常にいい選択だと思います。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利についてですが、【変動=不安】みたいなイメージがありますが、決してそんなことはありません。

きちんと仕組みさえ理解していれば、非常にいい借り方だと思います。

では、変動金利のメリットとデメリットを解説していきます。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、
①金利が固定よりも低い
②いつでも固定金利に変更することができる
③金利が急激に上がっても、いま支払っている金額の25%までしか返済額が上がらない
④銀行によっては、金利が変動しても5年間は返済金額が変わらない。

③と④はわかりにくいので詳しく説明していきます。

まずは③からですが、
【 金利が急激に上がっても、いま支払っている金利の25%までしか返済額が上がらない 】
これは、各銀行が25%ルールというものを設定していて、金利が急上昇することにより返済額も急激に上がってしまうと、支払いができない人が続出してしまってはいけないということで、どれだけ金利ががっても、いまの支払額が25%までしか上がらないというシステムです。

例えば、毎月80,000円返済している人だと、どれだけ金利が上がっても100,000円までしか返済額が上がらないということです。

確かに、15,000円の返済額UPは大きいのですが、金利が上昇しそう、しているという場合は一時的に固定金利への切り替えも可能です。

また、逆に金利が下がった場合には、下限なく返済額は下がっていきます。

次に、④についての解説です。
【銀行によっては、金利が変動しても5年間は返済金額が変わらない】
これは、損得ではありませんが、金利は常に変動します。

その変動に合わせて毎月返済額が変わるというのは、お客様にとっても銀行にとっても手間なことです。

そのため、多くの銀行が一定期間は、金利に関わらず返済額を一定にして、返済額の中で元金と金利とに分けるというやり方をしています。

そのため、都市銀行などでは変動金利でも5年間は返済額は変わらず、5年後その時の金利で返済額を再設定して、5年毎に返済額を見直していくというやり方をしています。

ですから、皆さんが思っているほど変動金利というのは、手間がかかったり不安になるようなものではありません。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットですが、
①金利が変動する
②最終回の返済額が読めない
です。

①については、金利が変動するのがデメリットかというと、金利が下がることもありますので何とも言えません。
ただ、固定金利より金利が上がり、その期間が長くなったり、上り幅が大きくなると変動金利の方が不利になりますのでデメリットです。

②については、メリットでお話しした、メリット③とメリット④で、万が一借入期間満了までに金利上昇分の返済ができていない場合、最終回で調整することになっています。
ただ、いままでにそのようなことになったことはないと聞いています。

金利の選び方

まとめ

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